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多地重启限购限贷政策 房地产到底还能火多久?

中国国土资源报社海南记者站 日期:2016-9-23 9:15:17

  导语:近期楼市监管明显趋严,二线城市,如合肥、南京、苏州、厦门、武汉、杭州等,纷纷出台限购限贷政策,但仍挡不住大量的资本进入房产领域,一些二线城市陷入了“越限越涨”的怪圈。对于有钱人来说,他们有炒房的资本,而大部分国人没有合适的投资渠道,只能选择买房。宽松的货币政策下宏观调控缺失,政府对房地产的政策只能算是“微观干预”。

  “越限越涨”的根本原因之一是地方政府根本不希望房地产市场下跌

  自2016年以来,一线城市与重点二线城市房价飞涨,房价收入比远远超过警戒线。虽然南京、厦门、武汉等城市开启了所谓的限购政策,但由于房产已经变为“投资品”,相比一线城市,武汉等地的房价仍然比较低,形成了“价格洼地”,吸引了大量资金涌入。

  对于地方政府来说,无论其理由是落实中央保持房地产市场稳定发展的要求,还是要对本地民生和产业发展负责,确实有对本地房地产市场进行干预的动力。然而,地方政府的干预目标主要是维持房地产市场的“平稳健康发展”,而不是要彻底打压楼市,否则就会危及到地方土地财政的收益,以及土地金融市场的安全。有经济学专家指出,“越限越涨”的根本原因之一是,地方政府根本不希望房地产市场下跌,只希望房价上涨的幅度和节奏稍微慢一点。

  有些二线城市房价不限也不涨,是因为这些地方吸引人口和产业的能力比较弱。相对来说,二线城市里成都和重庆的房价比较稳定,这跟成都搞“城乡一体化改革”有一定的关系,另外,西部地区人口净流入量不大,也是其中的一个重要原因。如果目前的限购措施不能达到预期的目的,重点二线城市可能会有更严厉的措施出台。从目前的情况和趋势看来,在二线城市中,如省会城市、较大的市,将更有可能加入限购行列。楼市疯狂是货币超量发行,房价是也货币现象。货币如水流向低处,只不过这个“低处”是高回报为特征,彰显了资本本性。这也反映出实体率回报低,资本可去处少的现状,人们对房价上涨的预期一直没有改变。短期内,楼市价格上涨的情绪和冲动仍难以抑制,因为目前实体经济较为疲软,投资的渠道有限、投资的收益不稳定。

  经济学专家认为,限购目的是抑制过快上涨,限贷目的是防范高杠杆风险。目前,楼市已经占据银行贷款的大部分领域,居民利用自己的存款加上杠杆作用,使海量的资金涌入楼市。楼市与实业对立,必然导致楼市挤压其他行业的发展。降低房地产行业的投机需求,减少银行风险,应该是今后楼市发展的一个风向标。

  房地产商把城市作为“股票”进行买卖政府才是真正的“地主”

  楼市的繁荣离不了中国三十多年来经济改革的成果作基础,南京、苏州、厦门、杭州房价之所以暴涨,一方面是这些地方的经济、自然或人文环境吸引人,人口净流入比例比较高,刚需强;另一方面则是因为人们对这些城市的未来预期比较高,买房产就是把这个城市作为“股票”来进行买卖。当然,在这个过程中,地方城市政府对于房地产市场也起到了推波助澜,乃至是关键性的作用,因为住宅类建设用地市场上,地方城市政府是唯一的、真正的“地主”,其可以通过“阶段性的土地饥饿销售法”来拉动地价和房价的上涨。

  经济学专家指出,楼市问题一方面与户籍有关,比如学区房;另一方面与土地有关,这不是一个完全竞争或者垄断竞争的市场,而是一个政府垄断的市场。此外,由于海量的货币发行量,楼市具有避免货币贬值的功能。三个因素均是政治经济问题,而非经济问题。

  目前的楼市,除了货币政策以外,其他都是微观管理,谈不上宏观调控。严格来讲,政府对房地产的政策叫微观干预,不是宏观调控。房产供需方因为高杠杆特征,对宏观的利率与可贷资金及货币政策很敏感。宽松的货币政策确实对楼市发挥了积极的作用,但问题是,如此宽松的货币政策又很危险,多印出来的货币主要流向了房地产及相关行业,这会对其他产业造成巨大的负面影响。通过房地产来拉动经济和增加财政收入,会对其他的产业造成挤出效应,而且不利于新型产业和更多的人口来本地落户。人口和产业的集聚才是城市的竞争力,才是“作为股票的城市”的真正的业绩。

  “限购令”有违法律精神,“管制”与“自由”难平衡

  各地政府根据城市自身特点制定了不同的限购政策。厦门出台限购措施,对三种家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房;杭州市自9月19日起实施住房限购,暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。苏州大学法学院副教授程雪阳表示,凡是以户籍作为“限购”标准的限购措施,都是违背宪法和法律上的“中华人民共和国是一个统一的国家”以及“法律面前人人平等”原则的。不过,以缴纳社保为标准,来限制没有在本地缴纳社保的人在本地购买投资类房产的政策,则是可以的。

  在这个意义上,苏州制定的“非苏州人士购买可购买一套;非苏州人士购买二套需提交二年以上个人所得税或者一年以上社保证明(补缴不算)”的规定,是符合宪法和法律精神的,但是禁止“非苏州人士不可购买第三套”是不符合法治精神的,其完全可以规定“非苏州人士购买第三套,套需提交十年以上个人所得税或者五年以上社保证明(补缴不算)”。杭州直接规定限购对象:在市区限购范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”,是对没有杭州户籍但在杭州工作、承担税负和缴纳社保的公民严重歧视,厦门规定的“无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭”,是合乎宪法和法律精神的,但是规定“拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”则违背了“法律面前人人平等的原则”。

  目前的各种限购政策中,主要涉及的因素有婚姻状况、社保缴纳情况、已有房产数量、居住或户籍情况等。其中限制外地人购房的措施,与迁徙自由、“居者有其屋”的精神有一定的冲突,限制未婚人士购房的措施与婚姻自由原则也有所抵牾。住房是特殊商品,限购政策的关键是要把握好“管制”与“自由”二者之间的均衡度。仅仅为了买房而结婚,或为此出现的离婚潮,显然是此类限购政策带来的副产品,不利于社会稳定。


来源: 快评社

编辑:何丽

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